Le label ISR est désormais un passage obligé pour les fonds immobiliers
3 questions à Jonathan JOZAN, associé fondateur du cabinet Racine Patrimoine
Comment percevez-vous la montée en puissance de la thématique durable en immobilier ?
Les clients qui évoquent d’eux-mêmes le sujet se sont bien renseignés en amont. Ils sont donc plus avertis que la moyenne. Sans que le terme ISR soit forcément employé, ils vont être sensibles à la façon dont les fonds investissent leur collecte. Toutefois, finalement, le rendement du fonds demeure le critère déterminant lors de la sélection.
En immobilier, les acteurs n’ont aujourd’hui plus le choix : le secteur est fortement consommateur d’énergie et les investisseurs privés, de même que les acteurs institutionnels, sont de plus en plus sensibles à une démarche responsable. Le label ISR va donc devenir la norme. Certaines limites existent néanmoins. D’abord, le label reste encore à standardiser, car les critères ESG sont distincts d’un acteur à l’autre. De plus, il est compliqué d’adapter ces critères à certains actifs historiques comme les immeubles haussmanniens, dont les performances énergétiques peuvent difficilement être améliorées.
Avec MIFID II, davantage de pédagogie est, une nouvelle fois, demandée aux Conseillers en Gestion de Patrimoine. Or, il nous faut du temps pour digérer les informations et les grilles de lecture de façon à les transmettre ensuite aux investisseurs. Il est nécessaire également que les sociétés de gestion délivrent davantage de pédagogie. Ainsi, Perial communique beaucoup sur ces sujets de développement durable. C’est une société qui bénéficie d’un long historique et d’un effet taille. Elle peut donc y consacrer les moyens financiers et humains. Toutes les sociétés de gestion ne peuvent toutefois se le permettre.
La logique de capitalisation s'impose-t-elle de plus en plus en immobilier ?
Dans la pierre-papier, nous raisonnons de plus en plus sur un temps long, prenant en compte la valorisation du patrimoine et non plus seulement la distribution de revenus. D’ailleurs la stratégie de démembrement de parts de SCPI correspond bien à cette approche. Nous la préconisons de plus en plus pour des clients n’ayant pas besoin de revenus immédiats : elle permet de jouer sur la « revalorisation » des parts, plutôt que la distribution. Nous prenons alors en compte les clés de répartition fournies par les sociétés de gestion pour éviter le risque de requalification fiscale de la stratégie.
Êtes-vous confiant pour la pierre-papier sur les prochains mois ?
Sur le premier semestre, les performances des fonds sont bonnes, mais il faut rester vigilant sur les prochains mois, en particulier sur la qualité des locataires et les taux d’occupation. Ils constituent de forts enjeux. Les entreprises vont-elles parvenir à maintenir leur niveau d’activité pour faire face à l’inflation des coûts et au remboursement des Prêts garantis par l’État ?
D’autre part, il est certain que les sociétés de gestion vont devoir être plus dynamiques, notamment pour optimiser l’allocation de leur portefeuille d’actifs. Par exemple, des actifs modulables dans les bureaux, permettant de transformer facilement les surfaces et les baux, sont particulièrement attractifs. La fonction d’asset management est de plus en plus souvent intégrée dans la chaîne de valeur, car les sociétés de gestion souhaitent renforcer leur réactivité.
L’avantage des SCPI est la diversification des actifs et la dilution des risques. D’après la dernière étude de l’IEIF, l’immobilier affiche les performances les plus attractives sur une période de vingt ans. Nous restons donc confiants pour la pierre-papier sur du long terme, qui correspond à l’horizon de placement recommandé.
Nous remercions Audrey Corcos pour cet échange.
Retrouvez l’article original sur le site de Funds Magazine ici.
