Investir dans l'immobilier

Les objectifs d’un investissement dans l’immobilier peuvent être multiples :

Que ce soit lors d’une acquisition en cash ou à crédit, il est nécessaire de bien analyser l’investissement pour qu’il réponde au mieux à vos attentes et à votre situation.

LE LOUEUR EN MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL (LMNP)

Le LMNP est un statut qui concerne une certaine catégorie d’investissements immobiliers. On parle très souvent d’un investissement LMNP dans le cadre d’une résidence de services gérée (étudiants ou séniors non médicalisés).

Une résidence de services est dite gérée si 3 des 4 services suivants existent : l’accueil, la restauration, le ménage, le linge de maison.

La gestion locative est déléguée à l’exploitant de la résidence à travers un bail commercial simple et à l’avantage du propriétaire. Ce bail, souvent de 9 à 11 ans renouvelable par tacite reconduction, procure les avantages suivants :

  • Acheter le bien HT ;
  • Éviter la gestion locative et les risques d’impayés ;
  • Percevoir des loyers indexés sur divers indices locatifs ;
  • Payer peu ou pas de charges locatives.

L’avantage fiscal du statut LMNP est l’amortissement comptable du bien qui neutralise la fiscalité des loyers perçus.

Le LMNP est également un statut qui est compatible avec n’importe quel appartement loué sous certaines conditions.

LA LOI PINEL

Très connue du grand public, la loi Pinel est un dispositif qui consiste à investir dans un logement neuf destiné à la location nue. Le but étant de se constituer un patrimoine immobilier locatif de qualité tout en réduisant son impôt sur le revenu pendant 6, 9 ou 12 ans. Cette réduction d’impôts correspond à 12%, 18% ou 21% de la valeur du bien acheté.

Il existe des critères à respecter pour investir en loi Pinel.
Du côté du propriétaire :

  • Le propriétaire doit être résident fiscal français ;
  • Les loyers doivent être plafonnés selon un zonage précis ;
  • Le bien doit être neuf ;
  • Le propriétaire doit s’engager à louer le bien 6, 9 ou 12 ans ;
  • Le bien doit être aux dernières normes BBC ;
  • Il faut louer le bien dans les 12 mois suivant sa livraison.

Du côté du locataire :

  • Il ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources ;
  • Le bien doit constituer sa résidence principale.

Le choix du promoteur et de son programme reste important pour s’assurer de la bonne rentabilité et qualité sur le long terme.

Attention, le dispositif Pinel est soumis au plafonnement des niches fiscales. Le droit commun prévoit un plafond de 10 000€.

LA SCPI

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société de placements collectifs ayant pour but d’acquérir via des parts de société des immeubles de bureaux, des boutiques, des commerces ou des immeubles d’habitation. On parle souvent de « pierre papier ». Elle permet d’avoir accès à des marchés immobiliers et des produits difficilement accessibles aux particuliers.

Les principaux avantages d’un investissement en SCPI sont :

  • Un risque locatif réparti géographiquement sur plusieurs typologies de biens ;
  • Aucune gestion locative n’est nécessaire ;
  • Pas de charges locatives à payer ;
  • Les frais d’entrée sont prélevés lors de la revente des parts ;
  • L’investissement commence à partir de quelques milliers d’euros, voire quelques centaines d’euros selon les produits choisis;
  • La possibilité d’investir en Europe et de minorer la fiscalité sur les revenus perçus.
 
Il est également possible d’investir dans des OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) qui associent des actifs immobiliers et financiers.

LA NUE-PROPRIÉTÉ

Le démembrement d’un bien immobilier consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit. Cette stratégie intervient souvent en matière de gestion de patrimoine.

Rappel : la nue-propriété est le droit de posséder les murs d’un bien (abusus en latin), alors que l’usufruit est le droit de se servir de ce bien ou d’en percevoir des revenus (usus et fructus en latin).

Il existe 2 types de démembrement :

  1. Le démembrement viager : il s’éteint avec le décès de l’usufruitier.
  2. Le démembrement temporaire : le bien est démembré pour une durée prédéterminée.

Dans ce deuxième cas, l’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété se fait souvent à 60% de la valeur du bien pour une durée moyenne de 15 ans.

Le nu-propriétaire est alors propriétaire des murs mais ne perçoit aucun loyer. Il ne se charge pas non plus de la gestion du bien, et n’a aucune charge ni fiscalité (taxe foncière, IFI…) à payer pendant cette période de démembrement. L’usage du bien est souvent confié à un bailleur institutionnel.

A la fin de la période de démembrement, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient automatiquement plein-propriétaire du bien acheté avec une décotte de 60%. Il peut librement disposer de ce bien : le vendre, le louer ou y habiter.

Cette stratégie est particulièrement pertinente dans trois cas de figures :

  1. L’investisseur n’a pas un besoin de loyers/complément de trésorerie pendant les 15 prochaines années.
  2. L’investisseur a un IFI conséquent mais souhaite toujours investir dans l’immobilier.
  3. L’investisseur a un bénéfice foncier important et souhaite déduire entre autres les intérêts d’emprunt du bien acheté en nue-propriété.

LE DÉFICIT FONCIER

Le Déficit Foncier est un dispositif immobilier et fiscal qui permet de créer un déficit grâce à des charges qui excèdent le montant des loyers perçus. Ce déficit s’ampute sur le revenu global du foyer fiscal dans la limite de 10 700€ (s’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt) et sur les revenus fonciers perçus au cours des dix prochaines années pour la fraction du déficit supérieur à 10 700€ ou généré par les intérêts d’emprunt. Dans le cas où les revenus imposables sont inférieurs à 10 700€ avant l’application du déficit fiscal, l’excédent est reportable sur les revenus fonciers imposables des dix prochaines années.

Les charges qui peuvent créer un déficit sont :

  • Les charges financières : intérêts d’emprunt, frais de dossier, frais de garantie, A.D.I …
  • Les charges non financières : les travaux, la taxe foncière…

Deux effets de levier fiscaux entrent en jeu dans le cadre de ce dispositif : la neutralisation de l’impôt sur les revenus fonciers, et la déduction d’impôt sur le revenu global du foyer fiscal (si applicable).

L’imputation du déficit foncier sur le revenu global est subordonnée à la location du bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

En revanche, il n’y a pas de contraintes sur les loyers ou les revenus des locataires.

Attention, le Déficit Foncier n’est pas compatible avec une location dite meublée.

LA LOI MALRAUX / MONUMENTS HISTORIQUES

Ces dispositifs ont été instaurés pour préserver le patrimoine français en incitant les contribuables à investir dans la restauration de ce patrimoine en contrepartie d’un avantage fiscal.

La loi Malraux permet une réduction d’impôts de 30 % du montant des travaux à réaliser, dans la limite pluriannuelle de 400 000 € de travaux appréciée sur 4 années consécutives. Le logement doit être destiné à la location non meublée affectée à l’usage d’habitation principale du locataire pour une durée de 9 ans minimum. L’obligation de conservation du bien étant de 15 ans minimum. Attention, il est important de choisir des biens en loi VIR (Vente d’Immeuble à Rénover). Cela garanti la description du bien et des travaux à réaliser.

Le dispositif Monuments Historiques permet de déduire, sans plafonnement, de ses revenus fonciers et de son revenu global les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration ainsi que les intérêts d’emprunt et frais assimilés. Les immeubles concernés sont ceux classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques. Le logement doit être destiné à la location non meublée pour une durée de 3 ans minimum. L’obligation de conservation du bien étant de 15 ans minimum.

LES PRODUITS DE DIVERSIFICATION

1) Les OPCI : 

Un Organisme de Placement Collectif Immobilier est un véhicule d’investissement qui permet d’investir dans la pierre sous une forme indirecte. L’actif d’un OPCI est constitué d’à peu près 60 % d’immobilier et de 40% de valeurs mobilières (actions, obligations, produits monéaires de court terme) ce qui permet une véritable diversification à l’intérieur même du placement.

2) Les Club Deal :

L’objectif d’un Club Deal est de participer à une levée de fonds afin d’investir dans un ou plusieurs actifs définis à l’avance. Acquérir collectivement un ou plusieurs actifs permet d’améliorer votre investissement. En effet, si le montant d’investissement est plus onéreux, l’actif acquis sera plus rare, plus qualitatif et sa rentabilité plus intéressante.
Un investissement en Club Deal peut concerner différentes classes d’actifs. Cela peut être un bien immobilier précis, un portefeuille diversifié de plusieurs entreprises (PME) disposant d’un potentiel de croissance, des fonds de commerce etc.

3) Les Groupements Fonciers Forestiers et Viticoles :

Un Groupement Foncier Forestier est une société civile à vocation forestière. Son activité a pour objectif l’acquisition, la constitution, l’amélioration, la conservation et l’exploitation d’un ou plusieurs massifs forestiers ou forêts. Le détenteur de parts a un rendement qui provient de la vente de bois coupé et des droits de chasse.
De même, un Groupement Foncier Viticole a pour objet l’acquisition et la gestion de propriétés et de domaines viticoles. Le détenteur de parts est payé en bouteilles ou en numéraire.
Cet investissement donne droit à plusieurs avantages fiscaux comme par exemple une réduction d’impôts et un abattement sur la valeur de transmission.