Déficit Foncier : fonctionnement, avantages et optimisation fiscale
Vous avez peut-être entendu parler du Déficit Foncier. Ce guide complet vous explique le fonctionnement, les avantages, les obligations, ainsi que les pièges à éviter.
Sommaire
Le Déficit Foncier est l’un des leviers fiscaux les plus efficaces pour réduire l’impôt sur le revenu tout en finançant des travaux dans un bien immobilier destiné à la location nue.
Qu’est-ce que le Déficit Foncier ?
Peu connu mais extrêmement puissant, le Déficit Foncier permet aux propriétaires imposés au régime réel et louant leur bien vide de déduire une grande partie de leurs dépenses et, dans certains cas, de créer un déficit qui vient directement diminuer leur imposition.
On parle de déficit foncier lorsque le montant des charges déductibles (travaux, intérêts, frais, assurances…) dépasse celui des revenus fonciers.
Si ce déficit provient de travaux (hors intérêts d’emprunt), il peut être imputé :
• jusqu’à 10 700€ par an sur le revenu global ;
• le surplus et les intérêts d’emprunt étant reportables pendant 10 ans sur les revenus fonciers.
➡️ C’est ce qui rend le déficit foncier particulièrement attractif pour les investisseurs imposés dont leur Tranche Marginale d’Imposition est de 30%, de 41% ou de 45%.
Les avantages du Déficit Foncier
1. Réduction immédiate de l’impôt sur le revenu
Imputation du déficit sur le revenu global jusqu’à 10 700€ / an.
2. Valorisation patrimoniale
Les travaux de rénovation augmentent la valeur du bien et facilitent la location.
3. Optimisation du cashflow
Réduction de la fiscalité sur les loyers futurs grâce au report pendant 10 ans.
4. Stratégie idéale pour l’investissement dans l’ancien
Une grande partie des travaux est fiscalement prise en charge.
Quelles charges sont déductibles en Déficit Foncier ?
✔️ Les travaux déductibles qui ouvrent droit aux 10 700€ : ce sont les travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration.
Exemples :
• rénovation de la cuisine et de la salle de bain ;
• ravalement de la toiture et de la façade ;
• isolation et changement de fenêtres ;
• électricité, plomberie ;
• remplacement de la chaudière.
✔️ Les autres charges déductibles qui seront reportables sur les revenus fonciers :
• Les intérêts d’emprunt ;
• L’assurance emprunteur ;
• Les frais de gestion locative ;
• L’assurances PNO ;
• La taxe foncière ;
• Les charges de copropriété.
❌ Les travaux non éligibles sont :
• La construction neuve ;
• L’agrandissement d’une habitation ;
• La transformation lourde (création de surface) ;
Les conditions pour bénéficier du Déficit Foncier
Pour que le Déficit Foncier soit valable, il faut :
1. Louer en location nue (pas de LMNP) ;
2. Être au régime réel foncier ;
3. Louer le bien au moins 3 ans après l’imputation du déficit sur le revenu global.
Le non-respect de ces conditions peut remettre en cause l’avantage fiscal.
Un exemple concret
• Loyers perçus : 8 000€.
• Travaux éligibles : 20 000€.
→ Déficit sur l’année = –12 000€.
• 10 700€ déduits du revenu global.
• 1 300€ reportables sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
Un investisseur dont la TMI est à 30% gagne déjà 3 210 € d’impôt économisé la première année.
Les stratégies pour maximiser un Déficit Foncier
1. Concentrer les travaux l’année d’imposition
Pour bénéficier immédiatement du plafond de 10 700 €.
2. Acheter un bien nécessitant une rénovation
Idéal pour optimiser la fiscalité et augmenter la rentabilité.
3. Combiner déficit foncier + rénovation énergétique
Double avantage : impôt + attractivité locative.
4. Financer les travaux via un crédit
Les intérêts réduisent encore les revenus fonciers futurs.
Les erreurs fréquemment commises
• Louer en meublé (impossible avec le Déficit Foncier).
• Réaliser des travaux avant l’achat (ils ne serton pas déductibles).
• Confondre travaux d’amélioration et travaux de construction.
• Oublier la location obligatoire pendant 3 ans.
• Sous-estimer la différence entre travaux éligibles et non éligibles.
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