LMNP : guide complet
avantages, fiscalité et conseils
Vous avez peut-être entendu parler du Loueur Meublé Non Professionnel. Ce guide complet vous explique le fonctionnement, les avantages, les obligations, ainsi que les pièges à éviter.
Sommaire
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est l’un des dispositifs fiscaux les plus puissants et accessibles pour investir dans l’immobilier locatif en France. Il séduit chaque année des milliers d’investisseurs grâce à sa simplicité, sa souplesse et sa fiscalité avantageuse.
Qu’est-ce que le LMNP ?
Le LMNP est un statut fiscal destiné aux particuliers qui mettent en location un logement meublé, sans exercer cette activité à titre professionnel.
Vous êtes considéré comme Loueur Meublé Non Professionnel si vous remplissez ces deux conditions :
• Vous louez un logement meublé, c’est-à-dire équipé pour être “prêt à vivre”.
• Vos revenus locatifs n’excèdent pas 23 000 € par an OU ne dépassent pas 50% de vos revenus globaux.
💡 C’est un statut, pas une structure juridique : inutile de créer une société.
💡Si vous dépassez le seuil de revenus, vous passez en Loueur Meublé Professionnel et vous devenez assujetti aux cotisations sociales.
Quels types de biens sont éligibles au LMNP ?
Le LMNP s’applique à presque tous les biens loués meublés, notamment :
• Les studios ou appartements meublés classiques ;
• Les résidences de services gérées (résidences étudiantes, résidences séniors non médicalisés, EHPAD, résidences de tourisme et résidences affaires) ;
• Les colocations meublées ;
• Les maisons louées meublées.
➡️ Que l’achat soit en VEFA (neuf) ou ancien : les deux cas sont compatibles avec le LMNP.
Les régimes fiscaux du LMNP
Deux régimes fiscaux existent :
A. Le régime Micro-BIC :
• Accessible si vos loyers sont inférieurs à 77 700€ / an ;
• Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les revenus locatifs ;
• Pas de déduction au réel des charges.
➡️ Ce régime est simple mais rarement optimal, car vous perdez la possibilité d’amortir votre bien.
B. Le régime réel :
Ici, vous déduisez toutes les charges, dont :
• Les charges de copropriété ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• Les assurances ;
• Les taxes ;
• Les frais de gestion ;
• Les travaux éventuels ;
• Et surtout, vous amortissez votre bien et les meubles.
🎯 Le régime réel est si puissant parce que l’amortissement permet souvent de ramener votre résultat fiscal à zéro pendant 10 à 20 ans.
👉 Résultat : 0 impôt + 0 prélèvements sociaux sur vos loyers pendant assez longtemps.
C’est LA raison pour laquelle le LMNP est considéré comme l’un des meilleurs statuts pour l’investissement.
Le mécanisme clé : l’amortissement
Votre bien est “usé” dans le temps. L’administration fiscale vous autorise donc à déduire chaque année une partie de sa valeur :
• Amortissement du bâti : sur environ 25 – 35 ans ;
• Amortissement des meubles : sur 5 – 10 ans ;
• Amortissement du matériel et des cuisines : 7 – 15 ans ;
Cela crée une charge comptable, mais pas une charge réelle. Par conséquent, votre bénéfice fiscal est fortement réduit.
Les avantages du LMNP
1. Très peu, voire pas d’impôts sur les loyers grâce au régime réel et aux amortissements ;
2. Ce sont des revenus non professionnels, donc pas de cotisations sociales obligatoires à payer ;
3. Flexibilité dans la gestion du bien : vous pouvez louer à l’année, en colocation, en courte durée (attention aux règles locales) ou via un bail commercial (les résidences gérées) ;
4. Pas de limitation du nombre de biens (attention à ne pas dépasser la limite de revenus et passer LMP) ;
5. Le LMNP ne génère pas de plus-value professionnelle, mais une plus-value immobilière classique, souvent plus avantageuse.
Quelles obligations pour être LMNP ?
1. Déclarer le début d’activité via l’INPI et obtenir un numéro SIRET ;
2. Tenir une comptabilité LMNP (obligatoire si régime réel, via un comptable dédié) ;
3. Déposer une liasse fiscale chaque année (formulaire 2031 + annexes, complétés par le comptable) ;
4. Meubler le logement avec l’équipement minimum légal :
o Lit + literie ;
o Table + chaises ;
o Rangements ;
o Lumières ;
o Réfrigérateur ;
o Plaques de cuisson ;
o Vaisselle essentielle ;
o Rideaux/volets, etc.
LMNP classique vs résidences de services gérées
Il existe deux grandes manières d’investir en LMNP :
✔️ LMNP classique (appartement meublé) :
• Gestion libre ;
• Forte rentabilité possible ;
• Dépenses et gestion à votre charge ;
• La revente dépend du marché local.
✔️ LMNP en résidence de services gérée (avec bail commercial) :
• Loyers sécurisés ;
• Gestion déléguée ;
• TVA récupérable dans certains cas ;
• Revente peut être plus complexe selon le gestionnaire de la résidence. (Nous consulter pour être bien accompagné)
Les principaux risques du LMNP
• Un mauvais choix de l’emplacement qui crée une vacance locative ;
• Un mauvais gestionnaire en résidence gérée ;
• Une mauvaise comptabilité qui fait perdre des amortissements ;
• Une sous-estimation des travaux dans l’ancien ;
• Une réglementation plus stricte pour la location courte durée (ex : Airbnb).
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