SCPI en démembrement : un outil pour le chef d’entreprise
Sommaire
Diriger une entreprise, c’est souvent concentrer son patrimoine sur un seul actif : sa société. Pourtant, la diversification est essentielle pour sécuriser ses avoirs personnels et préparer l’avenir. Parmi les solutions d’investissement adaptées aux dirigeants, les SCPI en démembrement se distinguent par leur efficacité fiscale et leur souplesse.
Rappel : qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d’investir dans un portefeuille immobilier en France ou en Europe (bureaux, commerces, santé, logement, etc.) géré par une société de gestion. En échange, l’investisseur perçoit des revenus locatifs réguliers sans avoir à s’occuper de la gestion du bien.
Le principe du démembrement
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts :
L’Usufruit (Usus et Fructus) :
Le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (les loyers des SCPI).
La Nue-Propriété (Abusus) :
Le droit de disposer du bien, notamment de le vendre ou d’en récupérer la pleine propriété à la fin du démembrement.
Le démembrement est temporaire (souvent entre 5 et 15 ans). À l’échéance, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans fiscalité.
L’intérêt du démembrement pour un chef d’entreprise
Au niveau de la société, il s’agit principalement d’optimiser sa trésorerie professionnelle. En effet, l’entreprise achète l’usufruit temporaire de parts de SCPI pour une durée déterminée (par exemple 5 à 10 ans). Cette solution permet :
D’utiliser la trésorerie excédentaire de manière rentable (rendement 4 à 6 %/an en moyenne) ;
De déduire l’amortissement comptable de l’usufruit (selon la durée et le régime fiscal) ;
De réduire l’impôt sur les sociétés, tout en diversifiant les placements de la société.
Au niveau du chef d’entreprise, il s’agit principalement de développer son patrimoine et de préparer sa retraite personnelle. En effet, le chef d’entreprise peut acquérir en nom propre la nue-propriété des mêmes parts. Il n’aura aucune fiscalité ni revenus imposables pendant la durée du démembrement.
À la fin de la période de démembrement, le chef d’entreprise récupère la pleine propriété et commence à percevoir des revenus complémentaires.
Une stratégie patrimoniale gagnant-gagnant
Ce montage usufruit en société / nue-propriété en personnel permet donc de :
- Optimiser la trésorerie professionnelle ;
- Préparer des revenus futurs personnels ;
- Réduire la pression fiscale actuelle ;
- Et sécuriser le patrimoine familial en dehors de l’entreprise.
L’investissement en SCPI en démembrement est un levier de diversification intelligent pour les chefs d’entreprise. Bien structuré, il permet d’allier performance, fiscalité et sérénité.
Comme tout investissement, il doit être adapté à la situation personnelle et professionnelle, à la trésorerie disponible et à l’horizon de placement.
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