Investir dans les SCPI : ce qu’il faut savoir pour faire le bon choix
Sommaire
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des véhicules d’investissement permettant aux particuliers et aux entreprises, d’accéder à l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, logistique, locaux d’activités) sans les contraintes de gestion directe.
Les SCPI collectent des fonds auprès d’investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine diversifié, reversant régulièrement des revenus locatifs sous forme de dividendes (en général mensuel ou Trimestriel).
Pourquoi investir dans les SCPI ?
- Accessibilité et diversification : Possibilité d’investir avec un ticket d’entrée réduit tout en diversifiant son patrimoine immobilier.
- Possibilité d’investir en versement programmé mensuel.
- Rendement attractif : Les SCPI affichent des rendements supérieurs à de nombreux produits d’épargne traditionnels.
- Gestion déléguée : Les investisseurs profitent de l’expertise d’une société de gestion professionnelle. Tout le cycle immobilier est géré par la société de gestion.
- Diversification géographique : les actifs immobiliers peuvent être acquis en France ou ailleurs dans le monde.
Comment bien choisir sa SCPI ? Les critères à analyser
- La nature de la SCPI :
- SCPI de rendement : Investir dans l’immobilier pour percevoir des revenus réguliers.
- SCPI fiscales : Orienter vers des dispositifs d’optimisation fiscale.
- SCPI de plus-value : Misant sur l’appréciation du patrimoine à long terme.
- La performance :
- Examiner sa taille : sa capitalisation.
- Examiner le taux de distribution, pour évaluer la rentabilité et comparer les SCPI dans le temps.
- La géolocalisation des actif immobiliers qui engendrent la fiscalité des revenus fonciers de source française ou étrangère
- Examiner le Taux de Rendement Interne (TRI).
- Évolution du prix de la part dans le temps.
- Évolution du levier du crédit de la SCPI. Une SCPI peut s’endetter à jusqu’à 30%.
- Comparer le rendement avec des SCPI similaires tout en restant vigilant face aux rendements trop élevés, notamment sur des SCPI « jeunes ». Les performances d’une SCPI jeune peuvent évoluer rapidement en raison d’une diversification encore limitée des actifs immobiliers.
- Attention aux rendements annualisés, une fausse impression de performance : Certaines SCPI lancées en cours d’année affichent des rendements annualisés. Ces rendements ne reflètent pas ce qui a été réellement versé à l’épargnant et peuvent être encore plus gonflés par l’effet relutif du délai de jouissance, c’est-à-dire la période pendant laquelle les loyers ne sont pas encore versés. Il y a également des acteurs qui affichent des rendements calculés sur des parts sponsors (à prix réduit pour les premiers souscripteurs) et non pas sur le vrai prix de part, faussant ainsi le rendement communiqué aux clients.
- La qualité et la diversification du patrimoine :
- Diversification géographique (France, Europe, voire international).
- Diversification sectorielle (bureaux, commerces, santé, logistique).
- Qualité des locataires et taux d’occupation financier (TOF) et Physique (TOP).
- Durée moyenne restante des baux : pendant laquelle les locataires sont engagés à payer leurs loyers.
- Les frais et leur transparence :
- Frais de souscription : Souvent autour de 8 à 12%, où 0% pour certaines SCPI sans frais.
- Frais de gestion : Environ 10 % des revenus locatifs perçus.
- Commissions d’acquisition : sur certains véhicules.
- Commissions de suivi de pilotage des travaux, sur certaines SCPI.
- Commission de cessions des immeubles, sur certaines SCPI.
- Frais de sortie ou commissions de retrait anticipé, sur certains véhicules.
- L’historique et la solidité de la société de gestion :
- Réputation, ancienneté et performances passées.
- Qualité des gérants au sein des sociétés de gestion.
- Transparence dans les rapports de gestion et informations mises à disposition.
- Le niveau de collecte est un bon indicateur de la santé d’une SCPI, puisque cela permet de saisir les opportunités de marchés et de préparer les potentielles futures performances.
- Éviter les SCPI qui ont trop d’investisseurs institutionnels au capital. Les sorties de leurs investissements peuvent avoir des impacts sur le marché secondaire de la cession de parts.
- Le délai de jouissance et la liquidité :
- Délai avant de percevoir les premiers revenus (souvent 3 à 6 mois).
- Modalités de retrait et liquidité sur le marché secondaire.
- Regarder s’il y a des parts en attente de retrait : une SCPI avec un grand nombre de parts en attente peut indiquer des difficultés à trouver des nouveaux acquéreurs et donc un manque de liquidité, voir une baisse du prix de part à venir.
Investir dans les SCPI peut offrir un bon compromis entre rendement et sécurité, à condition de sélectionner judicieusement les supports en fonction de ses objectifs et de son horizon d’investissement. N’hésitez pas à nous contacter pour un choix adapté et éclairé à votre situation patrimoniale.
Article rédigé par le cabinet RACINE PATRIMOINE, Jonathan JOZAN. Joseph ZELHOF
Source : ASPIM, EIF, rapport de gestion des SCPI, DIC.
Les performances passées et les cessions réalisées ne présagent pas des performances futures.
La SCPI est un investissement immobilier long terme qui ne présente aucune garantie de performance, ni de revenus, un risque de perte en capital, un risque de devises et une liquidité limitée. Le rachat des parts n’est pas garanti.
