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Nue-propriété : fonctionnement, avantages et fiscalité
Bien comprendre le fonctionnement de la Nue-propriété et acquérir un bien immobilier à prix réduit, sans gestion ni fiscalité pendant toute la période de démembrement.
Sommaire
L’investissement en nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier avec une décote significative sur le prix du marché — entre 23 % et 49 % selon la durée — sans percevoir de loyers, sans gestion locative et sans aucune fiscalité pendant toute la période. À l’issue de celle-ci, vous devenez automatiquement plein propriétaire, sans frais ni formalité supplémentaire.
Comprendre le démembrement de propriété
En droit français, la pleine propriété d’un bien immobilier peut être décomposée en deux droits distincts pouvant appartenir à des personnes différentes : l’usufruit et la nue-propriété.
L’usufruitier
Il dispose du droit d’user du bien (y habiter) et d’en percevoir les fruits (le louer et encaisser les loyers). Pendant le démembrement, c’est lui qui paie la taxe foncière, les charges courantes et assure l’entretien du bien, y compris les gros travaux. Il est imposé sur les loyers perçus (IR + prélèvements sociaux) et le bien entre dans son assiette IFI.
Le nu-propriétaire
Il est propriétaire des murs et dispose du droit de disposer du bien à terme. Pendant le démembrement, il ne perçoit aucun revenu, ne paie aucune charge, aucun impôt sur le revenu lié au bien, et le bien n’entre pas dans son assiette IFI. À l’extinction de l’usufruit, il récupère automatiquement la pleine propriété, sans frais ni droits de mutation.
Démembrement viager vs démembrement temporaire
Le démembrement viager
La durée de l’usufruit est inconnue à l’avance : elle dépend du décès de l’usufruitier. La répartition de la valeur entre usufruit et nue-propriété est déterminée par le barème fiscal légal, en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Ce type de démembrement est fréquent dans un contexte de donation ou de succession : les parents transmettent la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l’usufruit leur vie durant.
Le démembrement temporaire
La durée est connue à l’avance — généralement entre 10 et 20 ans. C’est ce mécanisme qui est utilisé dans le cadre de l’investissement en nue-propriété proposé par Racine Patrimoine. La clé de répartition dépend de la durée choisie.
Plus la durée est longue, plus la décote accordée au nu-propriétaire est importante, car l’usufruitier bénéficie d’une période d’occupation et de revenus plus étendue.
Comment fonctionne l'investissement en nue-propriété ?
Dans le cadre d’un investissement structuré, un bailleur institutionnel (bailleur social, foncière, opérateur immobilier) acquiert l’usufruit temporaire du bien. Il loue le logement, en perçoit les loyers et en assume toute la gestion et l’entretien — y compris les gros travaux — pendant toute la durée du démembrement.
Vous, l’investisseur, achetez uniquement la nue-propriété. En contrepartie de cette renonciation temporaire aux revenus, vous bénéficiez d’une décote immédiate sur le prix d’acquisition.
Pendant la période de démembrement :
- Vous ne percevez aucun loyer.
- Vous ne supportez aucune charge, taxe foncière ni travaux.
- Vous n’avez aucune démarche de gestion locative.
- Le bien n’entre pas dans votre assiette IFI.
- Aucun impôt sur le revenu n’est dû au titre de ce bien.
À l’issue du démembrement :
- L’usufruit s’éteint automatiquement, sans aucune formalité ni frais.
- Vous devenez plein propriétaire du bien.
- Vous choisissez librement d’occuper le logement, de le louer ou de le revendre.
- La revalorisation du bien pendant la durée du démembrement profite intégralement au nu-propriétaire.
Double effet : décote à l’achat et potentielle plus-value immobilière à l’issue.
La fiscalité de l'investissement en nue-propriété
Pendant le démembrement, neutralité fiscale totale pour le nu-propriétaire :
- Pas d’impôt sur le revenu : aucun loyer perçu, donc aucune imposition.
- Pas de prélèvements sociaux.
- Pas de taxe foncière : elle est supportée par l’usufruitier.
- Pas d’IFI : le bien n’entre pas dans l’assiette du nu-propriétaire.
Après le démembrement, retour en pleine propriété. À l’extinction de l’usufruit, vous récupérez la pleine propriété sans droits de mutation. Si vous décidez de revendre le bien, la plus-value est calculée sur la base de la pleine propriété initiale (reconstituée) et non sur le seul prix d’acquisition de la nue-propriété. Les abattements pour durée de détention s’appliquent normalement. Un forfait travaux de 15 % et un forfait notaire de 7,5 % peuvent être déduits de la plus-value taxable.
Avantages, inconvénients et risques
Les avantages
1. Prix d’acquisition réduit : décote de 23 % à 49 % selon la durée du démembrement.
2. Frais d’acquisition réduits : Les frais de notaire sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété. Cela représente une économie substantielle dès l’acquisition.
3. Zéro gestion : l’usufruitier assume toutes les contraintes locatives et d’entretien.
4. Neutralité fiscale complète pendant toute la durée du démembrement.
5. Exclusion de l’assiette IFI pendant le démembrement.
6. Récupération de la pleine propriété sans frais ni formalité à l’issue.
7. Valorisation potentielle du bien pendant la période.
Les inconvénients
1. Absence totale de revenus pendant toute la durée du démembrement (10 à 20 ans).
2. Liquidité réduite : la revente d’une nue-propriété est possible mais plus complexe.
3. Horizon d’investissement long, inadapté à un besoin de liquidités à court terme.
Les risques
Conformément aux exigences de l’AMF, nous attirons votre attention sur les points suivants :
1. Risque de dépréciation immobilière : la valeur du bien peut baisser.
2. Risque lié à l’usufruitier : en cas de défaillance de l’usufruitier institutionnel.
3. Risque de liquidité : revente difficile avant l’échéance.
4. Capital non garanti.
À qui s'adresse cet investissement ?
L’investissement en nue-propriété est particulièrement adapté aux profils suivants :
- Investisseurs fortement fiscalisés souhaitant se constituer un patrimoine immobilier sans alourdir leur imposition (TMI élevée, assujettis à l’IFI).
- Personnes disposant d’une épargne à placer sur un horizon long sans besoin de revenus immédiats.
- Épargnants souhaitant préparer leur retraite.
- Investisseurs souhaitant transmettre un patrimoine immobilier dans un cadre optimisé.
- Chefs d’entreprise ou professions libérales exposés à une fiscalité élevée.
La nue-propriété appliquée aux SCPI
Le mécanisme de démembrement temporaire s’applique également aux parts de SCPI :
Vous achetez des parts de SCPI en nue-propriété avec une décote.
L’usufruit est cédé à un investisseur institutionnel pour une durée déterminée.
Pendant le démembrement, vous ne percevez aucun dividende et n’êtes soumis à aucune fiscalité sur ces parts.
À l’issue de la période, vous récupérez la pleine propriété des parts et percevez à nouveau les dividendes trimestriels.
C’est une solution particulièrement efficace pour les investisseurs souhaitant se constituer un complément de revenus différé, tout en optimisant leur fiscalité pendant leur période d’activité professionnelle.
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